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北京pk10计划二期六码

长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅

首开股份旗下项目因大雨浇落墙皮的质量问题而受到市场的关注。

据媒体报道,8月5日,朝阳区东坝地区畅颐园小区3#住宅楼南侧发生局部外墙保温层脱落,脱落面积约600平方米。该事件共造成27辆机动车受损,未造成人员伤害。

2018年,首开股份实现了千亿销售额的突破,加入了千亿房企队伍。年报显示,2018年全年,公司共实现签约面积377.56万平方米,同比上升27.97%;签约金额1007.27亿元,同比上升45.58%。

千亿销售难掩高负债隐忧,长江商报记者注意到,2018年,首开股份公司资产负债率为81.58%,较上期增加0.97个百分点,净负债率高达166.33%。据Wind数据显示,首开股份今年一季度的资产负债率为81.40%,净负债率更是超过180.70%,

交房一年保温层外墙大面积脱落

素有“京城地产一哥”的首开股份,旗下项目仅交房一年就出现了严重的质量问题。

据报道,8月5日,朝阳区东坝地区畅颐园小区3#住宅楼南侧发生局部外墙保温层脱落,脱落面积约600平方米。该事件共造成27辆机动车受损,未造成人员伤害。

据了解,首开·畅颐园位于朝阳区东坝,该项目于2018年6月前后交房,多数居民是在2019年前后入住。此次受强降雨影响发生外立面大面积脱落的,是首开畅颐园小区3号楼。该楼栋总共28层高,据业主方面描述,3号楼南侧墙体从8层到25层几乎全部脱落,面积大约200平方米。

据了解,现场物业公司工作人员介绍,本次脱落的为保温层,暂不影响楼房结构安全,所以并没有将住户清理出房屋。开发商首开方面于当日下午已经召开车损沟通座谈会,就外立面脱落导致部分车辆受损的相关赔偿问题进行了初步商议,给出了第三方理赔车辆损失、开发商承担维修期间业主通勤费用等承诺。

值得注意的是,8月2日晚间,首开股份发布公告称,选举公司董事李岩为公司董事长,同时聘任公司董事潘刚升为公司总经理。此前,首开股份公司董事长为潘利群。

明源地产研究院副院长刘策对长江商报记者表示,从部分房屋的交付的情况看,说明其质量把控是不到位的,对于房企来说,类似质量问题很容易发酵,对于企业品牌的影响力是很大的。

权益销售额占比偏低

2018年12月,首开股份副总经理田萌在北京区域品牌发布会上表示,2018年公司房地产协议销售额将突破1000亿元,其中北京区域占比约一半左右,达到500亿元,完成2018年度经营指标。

值得注意的是,在销售额破千亿的同时,首开股份的权益销售额(开发商开发项目中所占股权对应的销售业绩)占比走低。根据克而瑞的数据显示,2018年,首开实现权益销售额约731亿元,权益销售额占比为72.59%。而与首开流量销售额相近的荣盛发展,权益销售额占比达94.08%。

实际上,近三年,首开的销售权益占比几乎稳定在72%左右,这正与首开偏爱的合作开发模式有关。根据2018年年报,期内,首开持有待开发的土地中,北京区域的17个项目中,有12个项目为合作开发,5个项目权益占比不足50%。在京外项目中,深圳、天津的项目也以合作开发为主。

此外,通过克而瑞研究机构的统计数据可以看到,首开北京区域2018年的权益销售金额仅为134.54亿元,与其宣称的500亿元相去甚远。

土储方面,首开股份正在加速外拓,在去年新增的23个项目(不含一级开发)中,虽然北京项目多达10个,地上建筑面积达到105万平方米,在新增量中均接近半壁江山,依旧希望保持北京“带头大哥”的位置,但其余新增项目中,北方区域有3个,地上建筑面积26万平方米;南方区域10个,规模138万平方米,数量都有所增加,区域储备量倾斜也将有所缩小。

华创证券分析报告指出,2015年-2018年,首开京外拿地占比分别为53%、94%、36%、64%,京外拿地占比较2012年不足45%明显提升,京外布局重心主要在重点一二线城市。

克而瑞认为,首开股份2018年在销售方面成功突破了千亿目标,但是从2019年目标制定来看,企业对2019年业绩增长持保守态度。

净负债率超180%

年报显示,2018年,公司资产负债率为81.58%,较上期增加0.97个百分点。Wind数据显示,首开股份今年一季度的资产负债率为81.40%,净负债率更是超过180.70%,处于行业较高水平。

同时,首开期末在手现金同比增长45%至327亿元,一年内到期有息负债同比增长90%至385亿元。在报告期内,首开也加大了融资力度,累计新增融资共计约417亿元。

“房住不炒”的政策背景下,融资压力凸显。5月底,公司公告,通过两笔合计22.5亿元融资。7月初,首开股份又公告称,公司拟非公开发行不超过60亿元公司债券,用于偿还金融机构借款或其他用途。值得注意的是,8月2日,首开股份发布公告称,将为5家子公司提供总计30.3858亿元的担保。

同时由于存在近80亿元的永续债,如若将永续债计入有息债务,企业净负债率将更高。而已从企业的负债结构来看,2018年末企业现金短债比为0.91,持有现金总量不足以覆盖短期债务,偿债压力较大,且长短债务比方面也出现了大幅下滑,2018年长短债务比为2.30。

高额永续债也侵蚀利润。2018年首开股份经营毛利率为32.7%,与2017年持平,净利率方面同比略升0.3个百分点,毛利率近两年出现下行主要与北京持续性的限价政策有关。

归母净利率方面,尽管2018年首开股份归母净利率同比大幅度上升了1.7个百分点,但是需要注意的是,企业有高达80亿元的永续债,而永续债作为权益工具,剔除永续债占用利润部分后,2018年企业的归母净利率仅为6.9%,2017年这个数字仅为5.1%,处于行业较低水平。

克而瑞认为,首开股份财务方面净负债率有所下降但压力仍大,现金短债比和长短债比也都出现了不同程度的下滑,永续债数额较大,未来有待优化。

近日,首开股份在发布的有关某媒体报道澄清公告中也坦言:公司净负债率在行业内属于较高水平,改善资产负债结构将是公司未来重点关注和需要切实解决的问题。

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